Vlastníctvo pôdy na Slovensku a postavenie vlastníka.

 Slovensko vstupom do EÚ sa začlenilo do mechanizmu poskytovania podpôr pre poľnohospodárov v rámci spoločnej poľnohospodárskej politiky. Postavenie nášho poľnohospodárstva v tomto spoločenstve je špecifické.

Z rozpočtu EÚ plynú do poľnohospodárstva obrovské prostriedky. Do roku 2009 boli výdavky v rámci rozpočtu EU určené na spoločnú poľnohospodársku politiku /SPP/ najväčšou položkou a predstavovali až 45,6 %/ rok 2007/. Celkovo sa za 7 rokov/2007-2013/ rozdelí zo zdrojov EÚ na SPP až 418 miliárd eur. V roku 2012, ako uvádza aj nasledujúca tabuľka, dostanú poľnohospodári v Európskej únii takmer 60,0 miliárd eur.

Odlišná štruktúra nášho poľnohospodárstva má svoje špecifiká aj pri využívaní týchto podpôr. Na Slovensku bolo v roku 1994 zamestnaných v sektore poľnohospodárstva až 10,2 % pracujúcich, pričom v EÚ to bolo len 5,3% . Už v roku 2006 sa tieto hodnoty vyrovnali a dnes je na Slovensku v tomto sektore zamestnaných približne 3,5 % práceschopného obyvateľstva, podobne ako je priemer EÚ. Horšie už vychádza porovnanie tvorby pridanej hodnoty, teda produktivita práce, ktorá u nás dosahuje len 42,0 % z úrovne EÚ/15/. 

Problémom je aj nízka cena poľnohospodárskej pôdy, ktorá znamená nízke nájomné za jej využívanie a teda nevýhodné postavenie vlastníkov pôdy oproti farmárom poberajúcim dotáciu. Každoročné zvyšovanie vyplatenej sumy na podporách nie je sprevádzané adekvátnym vývojom výšky nájomného v nájomných zmluvách.

Práve výška nájomného je v poslednej dobe tŕňom v oku vlastníkov pôdy. Pokiaľ fungovali klasické družstvá a takmer z každej rodiny na ňom niekto pracoval, ľudia to brali inak. Teraz sme svedkami, že do podnikov vstúpili finančné skupiny či investori, ktorí sa jednoznačne orientujú na zisk a vzťah vlastníka pôdy /prenajímateľa/ a nájomcu/družstva či inej právnickej osoby/ sa mení na čisto obchodný s cieľom vlastníka maximalizovať svoj príjem z prenájmu pôdy.

Problém nájmu začína pri cene pôdy. Ani v EÚ nie je na trhu s poľnohospodárskou pôdou veľký obrat. Spôsobuje to vysoká cena pôdy a teda následne slabší dopyt. Investícia do pôdy je dlhodobá záležitosť s návratnosťou presahujúcou jednu generáciu. Pre zaujímavosť uvediem, že napríklad v Holandsku stál na prelome storočí 1 hektár poľnohospodárskej pôdy 31 540,00 €, v Nemecku 17 078,00 €. Pritom výška nájomného sa pohybuje na úrovni 2,0 až 4,0 % z tejto ceny.

Stanovenie ceny pôdy na Slovensku závisí od účelu, na ktorý sa stanovuje. Pri navrátení pozemkov/reštitúciách/ platí predpis z roku 1990, pri oceňovaní pre pozemkové úpravy zase Vyhláška č. 38/2005 Z. z. a pre stanovenie dane z pozemkov z platí zákon č. 582/2004 Z. z.

Na trhu s pôdou sa stretneme s tzv. trhovou cenou, ktorá je výsledkom dohody kupujúceho a predávajúceho. Okrem toho sa cena dá stanoviť aj pomocou znaleckého posudku.

Z celkovo predanej pôdy na Slovensku v posledných rokoch pripadá až 80,0 % na pôdu v teplejších oblastiach/ kukuričná a repárska výrobná oblasť/ a len 20,0 % na oblasť zemiakarskú a horskú. Kým v južných okresoch sa predávajú väčšie pozemky / aj na poľnohospodársku činnosť/, v našich podmienkach ide predovšetkým o menšie výmery okolo 1 000,0 m² predovšetkým na stavebné účely.

Slovenskí farmári si však na rozdiel od svojich európskych kolegov prenajímajú až 93,5 % pôdy na ktorej hospodária, pričom v najvyspelejších krajinách EÚ je to len necelých 53,0%. Sú spokojní vlastníci pôdy v ostatných krajinách EÚ s cenou, za ktorú prenajímajú svoju pôdu?

To je zaujímavá otázka. Nedávno som sa stretol s pojmom index spokojnosti vlastníkov pôdy, ktorý spracovala spoločnosť MESA10. Ak sa vypočítaný index pohybuje okolo hodnoty 1,0 potom sa jedná o vyrovnaný vzťah medzi vlastníkom a nájomcom. Tomu sa blíži napríklad Dánsko a najmä Španielsko, kde vlastníci prenajímajú poľnohospodárom približne 32,0% pôdy a za to zinkasujú nájomné vo výške takmer 36,0% z dotácie , ktorá sa na pôdu poskytuje.

Na Slovensku je situácia opačná. Naši vlastníci prenajímajú až takmer 95,0 % pôdy a v nájomnom inkasujú len približne 12,0 % z poskytnutej dotácie. 

Autori tohto grafu z uvedených skutočností vyvodili zaujímavý záver, ktorý stojí za odcitovanie:

„ Fakty v podobe koncentrácie obhospodarovanej pôdy v rukách malého počtu veľkých fariem, nižší podiel nájomného na celkových nákladoch, nižšia absolútna úroveň nájomného za prenájom poľnohospodárskej pôdy pri podstatne vyššom podiele prenajatej pôdy dokumentujú už dnes výrazne asymetrickú situáciu/v neprospech vlastníkov / na trhu s pôdou."

 Je však potrebné si uvedomiť, v akej pozícii sa vlastník poľnohospodárskej pôdy nachádza.

1. Väčšina je len podielovým vlastníkom, to znamená, že pri nakladaní s nehnuteľnosťou musí rešpektovať platné právne predpisy. Na Slovensku je takmer 10 miliónov parciel a často na priemernú 0,5 hektárovú parcelu pripadá 10 až 15 vlastníkov;

2. Pôda je v malých celkoch roztratená po celom chotári;

3. Vlastník zvyčajne nemá prehľad o všetkej pôde, predovšetkým „mestský človek" mnohokrát stratil kontakt s pôdou svojich predkov;

4. V prípade, že vlastník nesúhlasí s navrhovanou cenou za nájom, ďalší postup si vyžaduje nielen odborné vedomosti ale aj vytrvalosť.

 Ja osobne považujem snahu vlastníkov dosahovať z prenájmu pôdy primeraný príjem za úplne legitímnu. Pre zachovanie objektivity je však potrebné pozrieť sa trocha do histórie.

Po roku 1989 došlo k hlbokému prepadu v našom poľnohospodárstve. Mnohokrát len osobná statočnosť pracovníkov družstiev zachránila tieto podniky od krachu. Vždy si spomeniem na pani predsedníčku jedného podtatranského družstva, ktorá mi popisovala danú situáciu. Nielenže nemali na výplaty, ale keď chceli nakŕmiť dobytok, skladali sa z vlastných úspor na naftu.

Situácia sa začala zlepšovať po našom vstupe do Únie. Aj keď pri vstupe bolo dohodnuté, že do roku 2013 dôjde k vyrovnaniu výšky dotácií na úroveň „starých" členov, dnes je jasné, že sa tak nestane. Spomína sa nový termín - rok 2028. Vplyvom finančnej krízy dochádza ku kráteniu príspevkov aj zo strany Slovenskej republiky, ktoré sa vyplácali vo forme národných doplatkov. V návrhu rozpočtu na rok 2013 je suma pre rezort poľnohospodárstva krátená o 163 miliónov €. To je približne o 13% menej oproti minulému roku. Určite môžeme počítať s rastom cien vstupov/ nafta, hnojivá/ a dopadom daňových a iných zákonov, ktoré budú platiť od roku 2013. To všetko len zhorší ekonomické výsledky poľnohospodárskych podnikov. Podniky, ktoré sa v roku 2012 hrdili ziskom na úrovni 10-12% , čo je v tomto sektore slušný výsledok, budú v roku 2013 pri rovnakom úsilí ako v roku 2012 v strate.

 Rezervy sú napr. v produktivite práce, ktorá u nás dosahuje len niečo cez 42 % úrovne vyspelých členov únie. Pod zvyšovaním produktivity práce však v žiadnom prípade nemyslím „vyžmýkať" zamestnancov. Avšak podiel mzdových nákladov na celkových nákladoch, ktorý v EÚ nedosahuje ani 10,0% je u nás o 50,0% vyšší a prekračuje hodnotu 15,0% . Keď už sme pri tých nákladoch, je potrebné povedať, že samostatná položka nájomné sa v EÚ/24/ podieľa na celkových nákladoch 5,23 % a na Slovensku len 2,74 %. Vlastník pôdy/prenajímateľ/ teda jednoznačne stráca.

Na základe vyššie uvedeného možno skonštatovať, že pre Slovensko vypočítaný „ index spokojnosti vlastníka pôdy" na úrovni 0,12 je najhorší spomedzi sledovaných krajín a zlú situáciu vlastníkov pôdy len potvrdzuje.

Je potrebné povedať, že popri pomerne solídnych nájomcoch, ktorí platia za hektár prenajatej pôdy ročne 50,0 - 60,0€, 80,0€, ba niektorí aj viac, sú aj podniky , a nie je ich málo, ktoré vyplácajú nájomné , ktoré je päť až desaťnásobne nižšie ako uvedená suma, teda platia za 1 hektár cca 10,0€ za rok.

Ako sa má v tomto zložitom prostredí pohybovať vlastník pôdy. Je vôbec možné a existujú spôsoby na to , aby sa táto situácia zmenila v jeho prospech? Vlastník by mal byť ten, kto určuje podmienky. Teraz to však vyzerá tak, že sa ho nik nepýta. Na základe čoho podniky počítajú navrhované nájomné?

Na Slovensku rieši nájomné vzťahy na poľnohospodárskej pôde zákon č. 504/2003 Z. z., ktorý v § 10 odstavec 1 hovorí, že : výška nájomného je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu. Tým osobitným predpisom je Zákon č. 330/1994 Zb. o pozemkových úpravách/posledne novelizovaný k 1. 3. 2011/ , ktorý v § 43, odstavec 2 hovorí že: „ Podrobnosti o určení hodnoty pozemkov.....ustanoví všeobecne záväzný právny predpis, ktorý vydá ministerstvo." Tým predpisom je Vyhláška Ministerstva pôdohospodárstva SR č. 38/2005 Z. z., kde je v § 1 uvedené že: „Hodnota pozemku, ktorý tvorí poľnohospodársku pôdu a ostatnú plochu, sa určuje podľa bonitovaných pôdnoekologických jednotiek a príslušných sadzieb uvedených v prílohe č. 1.

Bonitovaná pôdno-ekologická jednotka/BPEJ/ je pojem, ktorý v sebe zahŕňa jednotlivé znaky a vlastnosti pôd, ktoré danú pôdu charakterizujú z hľadiska jej úrodnosti. Tieto vlastnosti sú vyjadrené siedmimi číslicami, ktoré sú pre každú BPEJ v inej kombinácii. Napríklad pôda, ktorá je zaradená do BPEJ 1072343, sa nachádza v klimatickom regióne veľmi chladnom a vlhkom/číslo 10/, ďalšie dve číslice/72/ hovoria o tom, že ide o pôdny typ kambizem pseudoglejovú. Kambizem znamená, že patrí do skupiny pôd hnedých a pseudoglejová preto, že je často zamokrená povrchovou vodou. Posledné tri číslice/343/ charakterizujú túto pôdu z hľadiska svahovitosti, expozície, hĺbky pôdy, zrnitosti a výskytu kameňov.

Poľnohospodárske podniky majú počítačové programy s mapami územia, kde hospodária a mapami z Katastra nehnuteľností s jednotlivými parcelami a ich vlastníkmi. Zároveň majú mapy BPEJ. Tieto mapy navzájom prekryjú a zistia, do akej BPEJ vaše pozemky patria.

V už spomínanej vyhláške č. 38/2005 Z. z. je v prílohe č. 1 tabuľka, kde je pri každom kóde BPEJ uvedená hodnota pôdy za 1m² . Naša BPEJ č. 1072343 ma hodnotu 1,35 Sk za 1m² , to znamená, že hektár tejto pôdy je ocenený na 13 500,00 Sk, čo je 448,12 €.

Potom už len nájomcovia zadajú percento z ceny za nájom a program im vypočíta výšku nájomného a vytlačí nájomnú zmluvu.

Keďže zákon hovorí, že výška nájomného je najmenej 1 % z hodnoty pôdy, potom v našom prípade by to znamenalo ročný nájom za jeden hektár 4,48 €.

Ak sa vlastník pôdy neohradí a zmluvu podpíše, nájomca dodržal zákon a zmluva platí.

 Je vôbec možné, aby si vlastník pôdy vydobyl rovnocenné postavenie pri uzatváraní nájomných zmlúv na vlastnú pôdu? Vypočítaná suma, aj keď podľa zákona v poriadku, je pri dnešných životných nákladoch smiešna a vlastníka pôdy môže tak akurát naštvať a uraziť.

V zhoršujúcich sa časoch, do ktorých sa rúti celý svet, je pôda najlepšou istotou. Že sa tento výrobný prostriedok stáva až „obchodne zaujímavý", svedčí záujem rôznych finančných skupín o podnikanie v sektore poľnohospodárstva. Potraviny sa stávajú, myslím, že právom a konečne, strategickou surovinou. Niektoré štáty, stačí si pozrieť posledný prípad Maďarska, ktoré na rozdiel od Slovenska pripravuje zákon na zákaz predaja pôdy cudzincom, si už jasne uvedomujú, že sa musia vrátiť k racionálnemu náhľadu na poľnohospodárstvo. Už starí Rimania vedeli, že ľud potrebuje predovšetkým chlieb a až potom hry.

Ale aby sme sa vrátili k nájomnému za pôdu. Je potrebné si uvedomiť, že pri stanovení výšky nájomného musíme vychádzať z platných zákonov. Ale ani zákony, ktoré určujú podmienky uzatvárania nájomných vzťahov, nie sú namierené proti vlastníkom pôdy. Stačí si dobre prečítať § 10 odstavec 1, Zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskej pôdy ktorý hovorí , že výška nájomného je najmenej 1 % z určenej ceny podľa vyhlášky č. 38/2005 Z. z.. Teda zákon neustanovuje hornú hranicu výšky nájomného. Je to na dohode prenajímateľa a nájomcu.

Ekonomická situácia bude stále čoraz zložitejšia. Ale spomeňme si napríklad na produktivitu práce našich poľnohospodárov v porovnaní s vyspelými krajinami EÚ. Nedosahujeme ani polovicu ich úrovne - len 42%. 

Sú podniky, ktoré dostávajú v dotáciách na hektár aj viac ako 300,00 € a platia na nájomnom 10,0 €/ha. Sú však podniky s dotáciou podstatne nižšou a platia za hektár aj 65,00 €, ba aj viac. Ale je pochopiteľné, že ak si vlastník pôdy neháji svoje záujmy, ale len pasívne prijíma skutočnosť, nikto mu nič zadarmo len tak nedá.

Ak by sme sa vrátili k skôr spomínanému „indexu spokojnosti vlastníkov", tak keďže slovenský vlastník prenajíma takmer 90,0% všetkej pôdy, mal by dostať späť približne 90,0% dotačných peňazí, ak by sme sa chceli dostať na úroveň Španielska. To znamená, že na nájomnom by mu malo byť vyplácané 200,00 až 250,00€ za hektár. Ak by sme sa chceli priblížiť indexu spokojnosti nemeckých vlastníkov pôdy, kde spomínaný index dosahuje hodnotu 0,46, potom by táto suma mala presahovať 100,00€/ha. Ak vlastníte 5 či 10 hektárov, bola by to už zaujímavá suma badateľná aj v rodinnom rozpočte.

Vo svete, v ktorom žijeme, nám nikto nič nedá zadarmo. Ak vlastníme majetok, musíme sa vedieť o neho postarať. Ak nás je viac spoluvlastníkov, je potrebné splnomocniť jedného, ktorý tak môže vyjednať lepšie podmienky nájmu. Úplne ideálne by bolo, ak by sa vlastníci pôdy, napr. v obci, spojili a vytvorili združenie, ktoré by ich zastupovalo vo veciach dojednania výšky nájmu s podnikom, ktorý tam hospodári. Tak by sa stali rovnocennými partnermi vo vyjednávaní. Veď si len spomeňme na spoločný postup lekárov za vyššie platy. Len jednota a vytrvalosť im umožnila zvíťaziť.

Je teda potrebné, aby spoluvlastníci pôdy prekonali osobné a mnohokrát malicherné problémy vo vzťahoch medzi sebou a v záujme spoločného cieľa postupovali jednotne. Inak sa nič nedosiahne. Je len a len na vlastníkoch pôdy, ktorou cestou sa vyberú.